就(jiù)經(jīng)济现状而言，太平洋兩(liǎng)岸的中國(guó)和美國飘雪TV(guó)似乎一个在天堂，一个在地狱。西岸的中國(guó)，汽车年销量超過(guò)1300万辆美丽影院，有钱還(hái)不一定提得到(dào)车；房价按兩(liǎng)位数上涨，上海等城市的房屋计价单视频国语位更由百万元跃上千万元的台阶。反观东岸，车商在精心准备著(zh中文版MVe)將(jiāng)汽车按照品牌打包卖给中國(guó)人；有些房东甚至將(jiāng影院影院)房子按照汽车的价格来叫(jiào)卖。這(zhè)一切恐怕都(dōu)要归因于全球金融危机，为直播影院了应對(duì)它，中國(guó)推出的积极财政政策和宽松货币政策造就(在线高清jiù)了车市和房市的一派繁荣景象；也是因为它，美國(guó)的各级政GOMV府和广大民众深感囊中羞涩，苦不堪言。不過(guò)，笔者认为，中國(guó)的个人投丁香花姐姐资者需要保持清醒的头脑，對(duì)资产的泡沫化要有所认知、警觉和防范。
资产泡沫的生命周期
根据《非理性繁荣》（Irrational Exuberance）一书的作者、美國(guó)耶鲁姑娘TV大學(xué)經(jīng)济學(xué)教授希勒（Robert J. ShilGO姐姐ler）的描述，资产泡沫是一个由众多投资者的非理性行为导致的自然金字塔骗局高清MV（庞氏骗局，Ponzi Scheme）。以股市为例，一个典型泡沫的生命周期大致包含五个阶段飘雪好姑娘。
第一阶段，当一部分人在股市裡(lǐ)赚到(dào)钱的故事(shì)通過(guò)媒体美丽直播發(fā)布或口耳相传等途径传播後(hòu)，许多人會(hu在线丁香花ì)被(bèi)吸引入市，从而导致股市赚钱效应快速急剧放大，進(jìn)一步吸引更多的投资中文版TV者加入。但是，股票的内在投资价值并不由短期的市场需求决定，而由上市企业的長(cháng)期可免费姐姐持续盈利能(néng)力决定。当由短期需求决定的股票价格超過(gTV国语uò)其内在投资价值一定程度時(shí)，部分“知情”的投资者會(huì)逐步套现并撤离市艺术在线场，甚至開(kāi)始做空。被(bèi)赚钱效应吸引進(jìn)来MV大地、怀有不切实际收益预期的“不知情”投资者的队伍则不断壮大，透中文版影院支交易也開(kāi)始活跃起(qǐ)来。
第二阶段，随著(zhe)市场上“不知情”投资者队伍的進(jìn)一步壮大，交投進(姑娘视频jìn)一步活跃，股价的上涨逼迫做空者不断买入股票平仓，進(jìn)一步推高了股价。此時(s丁香花动漫hí)，人们的注意力从业绩较好(hǎo)、市值盘子较大、在國(guó)民大地TV經(jīng)济或产业中占有举足轻重地位的“蓝筹”公司，转移到(dào)业绩平平甚直播成全至糟糕、市值盘子小、绝對(duì)股价低的中小盘或“垃圾”股票，市场氛围由投资向(x大地高清iàng)投机發(fā)生质的变化。在此背景下，“知情”投资者加速离场，投机者透支高清版影院開(kāi)始泛滥，市场空头头寸也開(kāi)始放大，市场参艺术美丽与者對(duì)後(hòu)市看法出现严重的分歧。与此同時(shí)，媒体、學(xué)术界乃至TV高清版监管者也被(bèi)卷入到(dào)股市估值是否合理的口水战中。
第三阶段，当市场是否存在“泡沫”的争论白热化到(dào)一定程度時(s丁香花美丽hí)，未加入市场的潜在“不知情” 投资者在决策上更为迟疑和谨中文版丁香花慎；已經(jīng)参与市场的投资者開(kāi)始感到(dào)焦虑和不安，并開艺术国语(kāi)始怀疑自己的预期，甚至动摇信心；投机者開(kāi)始缩减透支规模；空头投动漫MV资者则進(jìn)一步放大头寸。
第四阶段，在投资者情绪变化的潜移默化之下，市场供求关系再次發(fā)生变化。当這(zhè免费姐姐)種(zhǒng)变化积累到(dào)临界程度時(shí)，市场的风险姐姐美丽也到(dào)了最大极限。這(zhè)時(shí)，任何政策面(miàn)或消息面(miTV好姑娘àn)的突發(fā)事(shì)件都(dōu)有可能(néng)成(chéng)为市场高清GO向(xiàng)下的导火索。此時(shí)，潜在的投资者會(大地中文版huì)驻足不前，现有投资者的信心被(bèi)动摇，越来越大的卖压导致股价開(kāi中文版好姑娘)始加速下跌，泡沫開(kāi)始破裂。
第五阶段，不断下跌的市场导致透支交易的抵押证券市值缩水，券商不得不對(duì)那些无法追大地TV加保证金的账户進(jìn)行强制平仓，這(zhè)會(huì)進资源成全(jìn)一步加剧市场的下跌。同時(shí)，那些遍体鳞伤的“国语好姑娘不知情”投资者的风险承受力底线被(bèi)突破，纷纷割肉离场，泡好姑娘国语沫彻底破裂。
不难看出，泡沫的形成(chéng)主要依赖于庞大的“不知情”投资者或投机者队伍以及唾手可得的信用。飘雪姑娘由于人性的弱点所致，投资者非常容易好(hǎo)了伤疤忘了疼，从而导致泡沫总會(huì)在不同的時(影院影院shí)间、资产或者市场上重现。以股市为例，上世纪80年代末，日本影院姐姐出现严重的资产泡沫，以日經(jīng)255指数为代表的东京MV飘雪股市于1989年12月29日触顶後(hòu)转势直下，20年過(guò)去了，当年投资日免费中文版經(jīng)255指数的1万日元到(dào)2009年底只剩约2中文版好姑娘700日元。千禧年發(fā)生在美國(guó)的互联网股票泡沫的破裂同樣(yàng)令影院艺术部分投资者刻骨铭心，由不包含金融股的纳斯达克市场最大的100只股票组成(chéng)的纳斯达克飘雪TV100指数，于2000年3月27日见顶後(hòu)，在一年時(shí)间裡(lǐ)跌逾80%，如直播姑娘今近十年過(guò)去了，其损失仍然高达60%。最让中國(guó)投资者记忆犹新的莫過姑娘GO(guò)于2007年A股市场的疯狂上涨和2008年的惨痛下跌，時(GO姐姐shí)至今日，上证指数仍有约一半的失地尚未收复（表1）。
虽然讨论历史上的股市泡沫多少有些马後(hòu)炮的味道(dàGO丁香花o)，但是历史告诉我们，资产泡沫的最大受害者都(dōu)是那些被(bè免费姐姐i)市场急剧上升的收益效应所吸引的新“不知情”投资者。令人担忧的是，许多投资者似影院GO乎沒(méi)有完全从2007年股市泡沫的破裂中吸取教训，又被(bèi)近年房姐姐视频地产市场急剧上升的收益所吸引。
房地产的投资价值由基本面(miàn)因素决定
从估值上看，房地产的投资价值取决于兩(liǎng)个因素：租金收入与升值预期。在一个估值相對动漫成全(duì)正常的市场上，租金收入通常能(néng)够或接近于能(néng)够GOGO支付房地产的贷款利息、物业税费、修缮和维护费用等支出，从而节省投资成(chéng)本；而房价的升值高清GO预期通常取决于投资者所要求的风险溢价和物业本身的地理位置溢价。
从价格上看，房地产的交易价格取决于市场上买卖力道(dào)的平艺术好姑娘衡，即供求关系的均衡。土地稀缺与否、開(kāi)發(fā)和动工许可制度、政府對好姑娘好姑娘(duì)房地产開(kāi)發(fā)商的政策取向(xiàng)、银行等金融机构對(duìMV直播)開(kāi)發(fā)商的信贷政策等，都(dōu)是影响供给的关键因素；人口增長(cháng)GO直播率和就(jiù)业率、劳动力薪酬和可支配收入水平、住房按揭贷款等信用工具的發(f飘雪MVā)达程度和借贷成(chéng)本、业主税费负担、市场上投资者的情绪等，则直接决定了房地产的需求成全成全水平。
无论是租房還(hái)是贷款买房，居民必须有一定的财富积累或者稳定的可支配收入来MV姐姐承受现金支出，因此，房地产价值的長(cháng)期走势取决于当地經(jīng资源美丽)济發(fā)展所导致的人口增長(cháng)和居民收入增長(cMV美丽háng)所决定的長(cháng)期需求。我们不难理解，当房价和家庭收入之间的比例超出一定的范围時姐姐美丽(shí)，为了维持必要的生活水平，居民的购房能(néng)力將(jiāng)受到(dào)严重GO在线影响，其购房欲望也必然受到(dào)打压。同樣(yàng)，当一地的姐姐GO租房成(chéng)本占居民可支配收入的比例达到(dào)一视频艺术定限度時(shí)，一方面(miàn)，租客们可能(néng)會(huì)选择迁居其他在线飘雪住房成(chéng)本相對(duì)较低的地方，减少對(duì)出租房屋的需求；另一方面(m艺术MViàn)，较高的租金回报率可能(néng)吸引更多的房地产投资，增加成全美丽可出租房屋的供给，這(zhè)都(dōu)有利于將(jiāng丁香花MV)租金水平维持在比较合理的范围内。
以美國(guó)为例，无论业主還(hái)是租客（平均收入约为业主人群的一半）姑娘艺术，其住房支出基本上不超過(guò)收入的1/3（图1）。即使如此，在金融危机的冲击下，2009视频好姑娘年仍有约280万个单位的业主因无法按時(shí)支付按揭款而收到(dào)了止赎通知免费飘雪。
可见，一幢房屋的价值還(hái)是取决于它到(dào)底能(néng)够创造多少在线免费包括租金收入或租金节省在内的现金流价值，完全依赖房价升值的预期来投资成全动漫房地产是盲目的。
旧金山的房价为什麼(me)會(huì)跌？
長(cháng)期以来，旧金山是许多美國(guó)富人（尤其是亚裔）投资房视频资源地产的首选之地。优美的海洋城市风光、四季宜人的气候、開(kāi)放包容的文化等吸引著(zhe)高清版动漫众多國(guó)内外投资者前来置业。周边的斯坦福大學(xué)等众多高校源源不断地直播直播给硅谷的高科技企业输送高素质的人才，這(zhè)些企业则通過(guò)员工持股计划制造著(zh直播飘雪e)大批的科技富人。這(zhè)一切不断將(jiāng)旧金山的房价推向(xiàng)高位，也免费直播让许多投资者认为：如果有房地产泡沫破裂這(zhè)回事(shì)，旧金山肯定是最後(hò资源中文版u)一站。
但是，由于连续多年的房价上涨速度超過(guò)了居民收入的增長(cháng)速度，导致当地房姑娘艺术价和收入比也一路攀升，于2007年超過(guò)了11倍，远高于全美4-5倍的平均水中文版丁香花平，其房地产泡沫化的程度可见一斑。受金融危机這(zhè)一外因的影响，旧金山的房价高清版姐姐在2008和2009年都(dōu)出现了大幅度的下滑，自2007年的成全美丽历史高位已經(jīng)累计下跌约50%，泡沫完全破灭（图2）。如果考虑到(dào)房国语视频地产的按揭特性，我们可想而知，有多少不幸业主体现在房屋净值上的财富已被成全好姑娘(bèi)洗劫一空。
如果历史還(hái)能(néng)够给我们一些关于泡沫的教训的话，那就(ji影院艺术ù)是世界上沒(méi)有只涨不跌的单边市场。尽管在泡沫形成(chéng)的過(guò)程中，资产大地姐姐市场都(dōu)經(jīng)历了令人目眩的急涨阶段，但是，泡沫的破裂也都(dōu)让投资者經GO好姑娘(jīng)历了不堪回首的惨烈下跌阶段。可惜的是，2000年互联网泡沫破裂後(国语TVhòu)，受伤至深的旧金山等地的美國(guó)投资者不仅未能(néng)真正从中吸取教在线姑娘训，反而盲目地將(jiāng)另一个泡沫市场—楼市当成(ché高清免费ng)了避风港，从而再次成(chéng)为泡沫资产的受害者。
谁說(shuō)房地产市场无泡沫？
對(duì)于房地产市场到(dào)底有沒(méi)有泡沫這(zhè影院艺术)一问题，不同的人有不同的认识，投资者应该在兼听各方观点和分析方法後(hòu)，再结合自己的实飘雪姑娘际投资需求進(jìn)行具体分析，并且尤其要谨慎對(duì)待影院免费那些出于自身利益需要而對(duì)市场進(jìn)行公開(kāi)评论人士的言论，比如，动漫美丽踏空的投资者唱空的目的，可能(néng)在于促使价格下跌到(国语姑娘dào)低位後(hòu)买進(jìn)物业。同時(shí)，投资者更需要资源姑娘警惕那些房地产无泡沫论的鼓吹者，他们包括通過(guò)房地产泡沫可以透支更多土地出让金的地方影院成全政府官员、攫取更多暴利的開(kāi)發(fā)商、將(jiāng)存款转化为贷款并获取姑娘飘雪巨额利差收益的银行、获取更多佣金的地产中介、坐地收取高额广告费的媒体等等。
投资者最需要预习的功课则是，假如房地产有泡沫且一旦破裂，對(duì)自己有什麼(me)樣(yà好姑娘好姑娘ng)的负面(miàn)影响？對(duì)于一个有固定收入而且可以负担按揭月供的自住客，泡沫姑娘高清破裂可能(néng)无关紧要，但是，對(duì)于一个將(jiāng美丽高清版)资产主要配置在房地产上而且大量利用贷款的投资者，泡沫破裂的副作用可能(né资源中文版ng)是毁灭性的。對(duì)于後(hòu)一类投资者，在市场高位锁定利润，飘雪丁香花乘机降低财务杠杆风险，不失为一个明智的理财选择。
总之，只要有市场經(jīng)济的外部大环境，人性的贪婪和跟风弱点就(国语飘雪jiù)會(huì)制造泡沫，泡沫的破裂就(jiù)會(huì)导致經(jīng)济或高清TV者金融危机的發(fā)生，从而對(duì)民众的财富构成(chéng)威胁。不過(guò)中文版资源，只要能(néng)够定期或及時(shí)地审视自己的财务状况、投资目标和风险承直播直播受能(néng)力，并据此重新调整资产配置，实现投资组合的多元化，同時(shí)避免過(姑娘影院guò)度借贷，手持足够的现金储备，投资者就(jiù)能(n艺术高清éng)够从容应對(duì)资产泡沫的破裂，甚至在破裂後(hòu在线成全)的市场上趁低吸纳，获取收益。