当前國(guó)内外政經(jīng)圈中最流行的词语可能(néng)就(ji姐姐艺术ù)是“泡沫”，而在此之前，则恐非房地产泡沫莫属。无人能(néng)够数清丁香花姑娘全球媒体多少次以房地产泡沫“開(kāi)始破裂”、“正在破裂“、“已經(j成全好姑娘īng)破裂”、“破裂引起(qǐ)經(jīng)济衰退”等醒目标题报道(dào)200影院姐姐6年美國(guó)居民房地产交易的价量齐减现象。不断飙升的房地产价格，不仅牵动著美丽飘雪(zhe)富人、投资者和普通大众的神經(jīng)，還(hái)直接影响高清成全到(dào)政客们的仕途。2006年，韩國(guó)至少有三位部長(cháng姑娘大地)级政要因为不能(néng)有效调控房价而丢掉乌纱帽，中國(guó)也高清版免费有多位地方高官的腐败案件是在中央调控房地产市场的大环境中被(bèi)查出的。
作为私人财富管理的实践者，笔者也无数次被(bèi)尴尬地问及“你怎麼(me)看房地产投资？”這艺术影院(zhè)个让人无法一语蔽之的问题。从决策程序上看，我们首先必须了解什麼(me)是可投资房地产国语艺术及其分类，然後(hòu)再分清投资房地产的方式，最後(hòu)才能(高清版MVnéng)结合每个投资者的实际情况讨论是否适合及如何投资房地产。
可投资的房地产类别
多数人都(dōu)有一个认识误区，即房地产价格指的就(jiù)是居民住影院好姑娘宅的价格，而且最有可能(néng)是指新開(kāi)盘的居民住宅楼的价格。实际上，从投资的角度审丁香花美丽视，房地产不仅包括居民房地产（Residential Pr影院高清版operty），還(hái)包括商用房地产（Commercial Property）艺术在线和资源性房地产（Resource Property）。
拥有理想的房屋的所有权，是多数人最引以自豪的人生成(chéng)动漫影院就(jiù)之一，也是许多年轻人努力奋斗的目标之一，這(zhè)也是我们美丽高清版所熟知的“美國(guó)梦”（American Dream）的精中文版中文版髓所在。在所有房地产中，居民房地产所要求的启动资金额最低，按揭贷款程序最为便捷，姐姐资源按揭利率也最优惠，其流动性也是所有房地产裡(lǐ)最好(hǎo)的。因此，中产资源姐姐阶级投资房地产从居民房地产著(zhe)手，既合情又合理。从投资的角度看，投TV艺术资居民房地产至少有以下一些明显优势。
节省租金：住房消费是所有人不可避免的日常支出之一，我们与其每月向(xiàng)他人支付租免费直播金，不如將(jiāng)這(zhè)些钱用来购买自住房，坐等其逐步升值。
强制储蓄：多数中等收入的劳动者是沒(méi)有能(néng)力一次付清房款的，丁香花中文版一旦购买有房屋，定期還(hái)款压力會(huì)增强他们的經(jīng)济责任感MV直播，促使他们更加努力地工作，并更加节约。因此，贷款买房实际上是一種(zhǒng)变相视频在线的储蓄行为。而且，房地产的低流动性和高交易成(chéng)本會(huì)阻止购房人交易物视频高清版业的冲动，从而將(jiāng)储蓄真正转化成(chéng)長(cháng)期投资。
通胀防护：發(fā)达國(guó)家的經(jīng)验表明，居民房地产和股票在线视频一樣(yàng)，是有效對(duì)冲通货膨胀风险的長(cháng)期工具。一方面(miàn)，当TV国语通货膨胀發(fā)生時(shí)，房租也會(huì)随之上升，无论是自住房在线中文版主的租金节省，還(hái)是投资房主的租金收益，都(dōu)能(nén资源高清g)有效防护通胀對(duì)财富的侵蚀。另一方面(miàn)，在通胀發(f成全MVā)生時(shí)，人们往往更愿意將(jiāng)手中的现金资产转换成免费资源(chéng)不动产或实物动产，因此，房屋的市场价值不但不會(hu美丽影院ì)缩水，反而還(hái)有可能(néng)上涨。综合考虑長(cháng)期的土地升值和租影院好姑娘金上涨因素，居民房地产具有非常好(hǎo)的通货膨胀抵御能(néng)力（图1）。
税收优惠：在發(fā)达國(guó)家，纳税人购买自住的居民房地产時(shTV艺术í)，贷款利息可以被(bèi)用来冲抵税前收入；拥有期和居住期达到(dào)最低年限要求的房影院国语屋的一定限度的升值，還(hái)可以享受免交资本利得税的优惠。在中國(guó)丁香花动漫，工薪阶层同樣(yàng)享受住房公积金等税收优惠。
按揭贷款的杠杆效应。房地产按揭贷款在美國(guó)被(bèi)誉为个人高清姑娘可以發(fā)行的唯一長(cháng)期债券，而且，不管借款人的後(hòu)续财务状况如何在线免费变化，其唯一义务就(jiù)是按贷款合同的要求定期支付款项。更为难得的是，GO免费即使房屋的市场价值出现短期下跌，按揭贷款發(fā)放者不會(huì)像股票的透支姑娘在线贷款人那樣(yàng)追加保证金。這(zhè)就(jiù)意味著(zhe)，投资者能影院好姑娘(néng)够以相当于首期付款和已付月供的有限资金来全额享受房地产的長(cháng)期中文版免费升值。从足够長(cháng)的投资期限来看，居民房地产是一種(TV直播zhǒng)低风险、高收益的资产类别，因此，按揭贷款具有放大财富升值效果的杠杆艺术免费作用。
可供投资者选择的第二大房地产类别，包括写字楼、商铺、工业厂房姑娘大地、仓库、出租公寓、酒店、医院、银行分行、加油站等商用房地产。投资上，商用房地产通常有巨大影院MV的初始资本门槛；收益上，则在提供長(cháng)期稳定的现金流收入的同時(shí)，還(丁香花视频hái)有可能(néng)带来不菲的土地升值回报。根据麻省理工學(xué)院房地产中心的数据，19国语好姑娘84-2006年间，美國(guó)商业房地产的价格年均升值3.6%，如果再丁香花大地考虑到(dào)租金收入的话，其年回报率高达9.63%（图2）。
還(hái)有一类長(cháng)期收益潜力更为可观的房地产，是以农场、林场和牧场为代表的资源MV在线性房地产。尽管這(zhè)类房地产所能(néng)够带来的物产、矿产開(kāiGO姐姐)采特许权、狩猎服务费用等当期收入非常有限，但是，土地资源的稀缺性决定了它们高清影院長(cháng)期升值的稳定性。以所有权完全私有化的美國(guó)为例，林场和农场在過成全影院(guò)去十多年的年化回报率均超過(guò)了兩(liǎng)位数（图3）视频美丽。
尽管现实中的房地产物业五花八门，但基本可以被(bèi)归纳为上述三大类别。投资者必须根据目标GO高清房地产的種(zhǒng)类，仔细审视其内在的長(cháng)期收益和国语中文版风险特征，尽可能(néng)排除市场噪音的干扰（表1）。
房地产投资的基本方式
一旦选定了投资的房地产类别，下一步要考虑的自然就(jiù)是以何资源高清版種(zhǒng)方式来投资。除了自住和度假居所必须采用直接持有的投资方式以外，几乎所有其他的房地姐姐飘雪产都(dōu)可以通過(guò)间接投资的方式来参与。直接投资房地产的好(hǎo)处在于物业具成全MV体直观，投资者可以根据自己的判断来选择目标，且投资者對(duì)物业具有完全的产权和控制力。但是，TV影院直接投资单只或者少数几只物业存在几个比较大的劣势：（1）物业的维护影院姐姐和管理要付出较大的财力和精力；（2）物业潜在的损坏和民事(shì)责任保成全TV险成(chéng)本高昂；（3）地区經(jīng)济波动和物业種(zhǒng)类风险较大。
房地产投资的维护和管理成(chéng)本只有通過(guò)规模化才能(néng)降低，其自身、地直播在线区和类别风险也需要通過(guò)多樣(yàng)化降低。這(zhè)飘雪视频就(jiù)直接导致了间接房地产投资产品在西方發(fā)达國(g影院TVuó)家的流行。所谓房地产间接投资，是指投资者不直接持有物业，而是通過(guò)房中文版大地地产開(kāi)發(fā)企业的股票或者合伙人权益、房地产投资信托基金（Real 高清直播Estate Investment Trusts，简称REITs）的收大地艺术益人单位以及房地产按揭贷款抵押债券等金融工具，来分享房地产市场的收益和风险。
其中，尤以REITs最值得中國(guó)投资者借鉴。从组织形式上，REIT影院动漫s类似于资本资产市场上的共同基金，基金管理人將(jiāng)飘雪高清版众多投资者的资金集合起(qǐ)来购置物业或者向(xiàng)物业投资者放贷，赚取的利润和遭遇国语丁香花的风险再由各投资者按照出资比例分摊。REITs在美國(guó)之所以艺术动漫大行其道(dào)，是因为它们在税负义务上属于转递实体，只要每年度將(jiāng)不少于90影院高清版%的应税所得以红利的方式分配给投资者，就(jiù)无需缴纳企业所得税。因此，同共同好姑娘飘雪基金一樣(yàng)，REITs的盈利几乎全部被(bèi)转递给基金的高清版姐姐投资者，并由他们比照自己的适用税率纳税。這(zhè)就(jiù)意味著(zhe)，高清资源投资者通過(guò)REITs间接投资房地产市场同自己直接持有物业在税负上是一樣(yàng)艺术大地的。不同的是，REITs投资者能(néng)够享受到(dào)直接投资者所不能(néng动漫国语)取得的以下好(hǎo)处：（1）职业管理，即REITs的投资經(j直播飘雪īng)理们是该类型房地产的专家，在物业和時(shí)机选择上可能(néng)具备一般投资者所飘雪国语沒(méi)有的特長(cháng)；（2）多樣(yàng)化投资组直播视频合，即每一个REITs可能(néng)持有遍布全國(guó)乃至全球的不同类别物业，组合在视频中文版一起(qǐ)能(néng)够化解大部分非系统风险；（3）规模經(jīng)济，即丁香花免费REITs的巨大规模能(néng)够在交易、管理、维护和保险等方面(miàn)降低单位成(高清版影院chéng)本；（4）稳定的当期收入，即由多種(zhǒng)物业投影院资源资组合而成(chéng)的REITs能(néng)够將(jiāng)租金或直播姑娘者利息收入平滑化後(hòu)，定期派發(fā)给投资者。
正是由于良好(hǎo)的当期收益和房地产本身的長(cháng)期稳定升值特性，美國(guó美丽中文版)房地产投资信托基金近年来深受投资者的喜爱，其長(cháng)期市好姑娘飘雪场表现也明显好(hǎo)于股票和居民房地产（图4）。
因人而异的个人投资策略
正是由于有房地产市场及房地产投资信托基金的优异历史回报，所以才有“房地产泡沫”的强烈呼声飘雪免费。市场上有那麼(me)多人呼喊泡沫，是否就(jiù)意味著(zhe)我们不能(néng)投国语MV资房地产了呢？
答案当然是否定的。回头去看，自本世纪初，有关美國(guó)房地产市场泡沫即將大地美丽(jiāng)破裂的预言就(jiù)開(kāi)始不绝于耳，当時(shí)有能(中文版大地néng)力且准备买自住房而听信了這(zhè)些“专家”预言的高清版高清版多数人，恐怕终生再也沒(méi)有能(néng)力负担得起(q姑娘影院ǐ)相同大小和质量的住房了。同樣(yàng)，那些听信了REITs市场“泡沫即將(直播成全jiāng)破裂”预言而退避三舍的投资者们，则丧失了若干次增强投资组合收益率的机會(huì)。GO在线
当然，房地产市场也绝非只涨不跌的单边市场，它同樣(yàng)有直播在线涨跌的周期规律。即使全國(guó)房地产平均价格長(cháng)期上涨，也不能(néng)掩盖房免费大地地产回报依赖于局部和地区的宏观經(jīng)济状况這(zhè)一事(shì)实。上世纪80高清高清年代末冷战结束後(hòu)，严重依赖于军工产业的美國(guó)洛杉矶地区的經(jīng)济丁香花GO迅速步入衰退期，其居民房地产中位价在1989年—1996年的7年裡(lǐ)共下跌了超過(guò)2大地艺术0%。這(zhè)意味著(zhe)，1989年支付20%首付款并按中位价购买房屋的人，高清免费如果不幸在1996年必须出售该物业的话，在支付完6%的經(jīng)纪手续费後(h好姑娘MVòu)，他還(hái)倒欠银行按揭贷款。可想而知，在這(zhè)一萧条期好姑娘TV裡(lǐ)，洛杉矶地区有多少居民由房东变成(chéng)了不折不扣的“房奴”。
实务操作上如何投资房地产市场，取决于购房人的居住需求、财务状况、美丽成全风险承受能(néng)力、投资目标及计划持有房屋的期限等多種(zhǒng)因素的飘雪艺术通盘考量，而非對(duì)市场上是否有“泡沫”的争论噪音。需要购GO好姑娘买房屋自住的人，面(miàn)临的主要风险不是房价下跌，而是房价上涨時(shí)沒(méi)有成全TV买房，因此，应该在财力可承受的前提下尽早买房。這(zhè)是因为此情景下的房屋對高清版艺术(duì)于自住房东而言既是消费品，又是長(cháng)期投资品，短期的房价下跌既不影响视频成全房屋的居住效用，又不妨碍其長(cháng)期升值潜力。但是，如果听信“动漫高清版泡沫”论沒(méi)有买房而房价仍然上升了，那麼(me)，该人成全中文版士可能(néng)要遭遇为相同的居住效用付出更大的經(jīng)济代价乃至再也享受不起(qǐ)同高清艺术等效用的风险。同樣(yàng)以洛杉矶地区为例，1996年触底以後(h艺术资源òu)，其房地产市场開(kāi)始了長(cháng)期迅猛上涨，截至2006年底的10年裡资源动漫(lǐ)，其中位价共计上涨了239%，昔日的“房奴”纷纷成(c国语好姑娘héng)了“隔壁的百万富翁”，而当年被(bèi)房价下跌吓得沒(méi)MV在线有买房的人，则成(chéng)了相對(duì)的穷小子。
如果套用金融术语的话，需要买房自住的人有“做多”的现实需求，可以看空但不能(né飘雪艺术ng)“踏空”，更不能(néng)“做空”，否则就(jiù)要为犯了方向(xiàng国语艺术)上的原则性错误付出惨痛代价。为什麼(me)“中航油”和“國(guó)储铜”事(sMV中文版hì)件能(néng)导致如此大的损失？就(jiù)是因为操高清版影院作者犯了方向(xiàng)上的原则性错误，不断沒(méi)有對(duì)冲风MV成全险，反而无数倍放大了风险。
反之，如果购房者的目标不在于自住而是投资的话，那他要管理的不是房价上涨的风险在线MV，而是房价下跌的风险了。我们虽然无法确切预知市场的涨跌，但是历史告诉我们，资产配置决定投资组合GO姑娘的長(cháng)期回报，所以，我们需要將(jiāng)可投资资金分散在股票、债券、现金在线高清、收藏品和房地产等不同类别的资产上，再看好(hǎo)房地产也必须适可而止。历史還(hái)告诉MV高清版我们，充分多樣(yàng)化是化解同类资产非系统风险的唯一办法，所以，我们需要尽MV艺术可能(néng)避免直接持有物业，而將(jiāng)配置在房地产上的资金投资到(d中文版美丽ào)REITs等多樣(yàng)化的投资品種(zhǒng)上。
不幸的是，由于制度上的障碍，REITs在中國(guó)還(hái)不能(nén动漫动漫g)够起(qǐ)步，现阶段我们還(hái)只能(néng)通過(guò)MV大地直接持有物业来投资房地产。借鉴美國(guó)等成(chéng)熟市场的經(jīng)验，GO艺术直接投资房地产市场的成(chéng)功同樣(yàng)需要遵循一姑娘高清些基本的法则。
在人口增長(cháng)的都(dōu)會(huì)地区投资。人口（尤其是新移民）净增長(cháng)意味著(zhe)当地的經(jīng)济、气候、文化、教育中文版直播等方面(miàn)的相對(duì)吸引力比较强，其居民和商用房地产的租赁和买卖市场需求能(néng中文版大地)够長(cháng)期持续。
在高等教育發(fā)达的地区投资。發(fā)达的高等教育为可持续的經(jīng)济和科技创新能(né资源免费ng)力提供必要的人才保障，从而可以为房地产市场创造長(cháng)期的有效需求。
在最好(hǎo)的社区买最差的物业。房地产的升值来自于土地，贬值则来自于地上建筑物的折旧。好(hǎo丁香花好姑娘)社区的學(xué)校、治安和文化优势能(néng)够吸引来潜在买主，从而保证其土地的不断升丁香花MV值。建筑物越是富丽堂皇，其巨额折旧抵消掉的土地升值部分越大，房地产的投资国语中文版收益率就(jiù)越低。
买能(néng)带来租金收入的房地产。固定的租金收入能(néng)够被(bèi)用来支付维护、管理、保险和税金等当期支出，从而减小投资者成全中文版的现金流压力，有利于長(cháng)期投资。
合理借贷。历史已經(jīng)证明，在所有个人金融借款和信用工具中，房中文版动漫地产按揭的可能(néng)期限最長(cháng)、利率最优惠、還(hái)款好姑娘MV条件最为宽松。因此，只要能(néng)够有效管理自己的现金流需求，投资者免费MV就(jiù)应该尽可能(néng)利用按揭贷款来支付购房成(TVMVchéng)本。尤其在目前利率处于几十年以来的历史低位時(shí)，MV中文版投资者更应该以長(cháng)期固定利率按揭来锁定房屋的融资成(ch影院艺术éng)本。
展望未来，我们企盼政策制定者们能(néng)够尽快催生REITs一类可以丁香花中文版普惠众生的低门槛、充分多樣(yàng)化的房地产金融产品，不仅能(n资源姑娘éng)让西藏的牧民能(néng)够分享北京、上海等大城市的商业房地产的繁荣，還(hái)丁香花MV能(néng)让全國(guó)投资者能(néng)够分享西藏宝贵的资源性房地飘雪姑娘产的潜在收益。笔者坚信，随著(zhe)《物权法》的实施，中國(gu动漫姑娘ó)房地产（尤其是商用和资源性房地产）的長(cháng)期权益不直播艺术确定性被(bèi)消除，其中远期投资前景將(jiāng)非常光明。如果大地资源配置得当，房地产作为私人财富增值管理裡(lǐ)最重要资产类别的地位仍將(MV直播jiāng)不可动摇。